Når en låntaker ikke klarer å betale ned på boliglånet som avtalt, kan långiveren forfølge rettslige skritt kjent som tvangssalg for å kreve tilbake eiendommen. Det er en stressende omstendighet som kan ha alvorlige konsekvenser for utlåner og huseier. Hvem kan da lovlig sette i gang en tvangsauksjon, og hvorfor? I denne artikkelen vil vi diskutere hvem som kan sette i gang et tvangssalg og under hvilke betingelser de kan gjøre det.

Långiveren

Långivere er de viktigste partene i krav om tvangssalg. Långiver er finansinstitusjonen eller boliglånsgiveren som huseieren lånte penger fra for å finansiere kjøpet av huset. En utlåner har makt til å starte tvangssalg prosedyrer hvis en huseier mislighold på boliglånet. Men långivere vanligvis ikke hopper rett på tvangssalg; snarere foretrekker de å samarbeide med huseiere for å komme opp med kreative måter å redde hjemmene sine fra å bli tatt i beslag.  

Huseierforeninger

Huseierforeninger kan søke utlegg under visse omstendigheter. Disse er grupper som er dannet i hovedplanlagte lokalsamfunn eller sameiekomplekser for å føre tilsyn med vedlikeholdet av delte områder og håndhevelsen av forskrifter. De har rett til å ta rettslige skritt, inkludert å starte tvangssak, mot en huseier som har unnlatt å betale kontingent eller som har brutt fellesskapets regler og forskrifter.

Offentlige virksomheter

I visse tilfeller kan myndighetene, i form av skatteetater eller lokale myndigheter, også sette i gang et tvangssalg. Det er ikke uvanlig at boligeiere kommer etter på eiendomsskatten. Kommuner bruker pengene de mottar fra eiendomsskatt til å betale for ting som infrastruktur, utdanning og offentlig sikkerhet. Huseiere risikerer å miste hjemmene sine til tvangsutlegg hvis de kommer etter på eiendomsskatten og staten legger en skattepant på eiendommen.

Private investorer

Private parter, som boliglånshavere eller investorer, kan også starte en tvangsfesting. Når en huseier låner penger fra en venn eller et familiemedlem i stedet for en bank, dukker ofte denne typen problemer opp. I tilfelle svikt på et privat boliglån, kan investoren søke tvangsutlegg for å hente inn tapene sine.

Rettssystemet

Tvangssalg involverer ofte rettssystemet, uavhengig av hvem som først søker om det. Etter å ha innledet tvangssak, må utlåner eller annen anmodende part saksøke huseieren for retten. Retten vil da føre tilsyn med tvangsinnlegget for å sikre at det blir utført av loven.

Når er det mulig å iverksette eiendomsmegling?

Tvangssalg av eiendom kan kreves under ulike omstendigheter, avhengig av hvilken part som er involvert:

  • Når en huseier faller bak på boliglånsbetalingene og ikke gjør noe for å reparere problemet (via modifikasjon av lån, nedbetalingsplaner eller på annen måte), kan långiveren forfølge tvangssalg
  • Hvis en huseier gjentatte ganger unnlater å betale HOA-kontingent eller bryter fellesskapsbestemmelser, og HOA ikke har tatt ytterligere skritt for å avhjelpe situasjonen, kan HOA søke utestenging.
  • Når boligeiere unnlater å betale eiendomsskatt og har gjort alt som står i deres makt for å rette opp situasjonen, kan den lokale skattemyndigheten eller kommunen innlede tvangssalg.
  • Når det opprinnelige boliglånet er i mislighold, kan de sekundære panthaverne utelukke for å beskytte sine økonomiske interesser.
  • Når en huseier misligholder et lån sikret ved en privat ordning, for eksempel selgerfinansiering, kan investoren innlede tvangssak.

Långivere, HOA-er, offentlige etater, og private investorer er bare noen av de mange aktørene i den intrikate juridiske prosessen kjent som tvangssalg. Hver av disse partene har rett til å utelukke under visse betingelser. Huseiere bør kjenne sine rettigheter og plikter, konsultere en advokat hvis de er truet med tvangssalg, og se på mulige alternativer til tvangssalg når det er mulig. Tvangssalg bør unngås for enhver pris hvis mulig, og alle berørte parter bør gjøre en felles innsats for å skape vinn-vinn-alternativer.